Страховые взносы при аренде имущества у физ лица: порядок расчета

Содержание
  1. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете аренду личного имущества сотрудника
  2. Договор аренды
  3. Бухучет
  4. НДФЛ и страховые взносы
  5. ОСНО: налог на прибыль
  6. ОСНО: НДС
  7. Налог на имущество
  8. УСН
  9. ЕНВД
  10. ОСНО и ЕНВД
  11. Подоходный налог (НДФЛ 13%) при сдаче квартиры в аренду (внаём) физическим лицом
  12. 1. Налогоплательщики НДФЛ
  13. 2. Объект налогообложения
  14. 3. Налоговая база
  15. Налоговый вычет за оплату обучения
  16. Налоговый вычет на приобретение жилья
  17. Налоговый вычет при продаже жилья
  18. 4. Налоговая ставка
  19. 5. Налоговый период
  20. 6. Порядок исчисления и уплаты налога
  21. Сдача жилья в аренду: когда и как необходимо платить налог?
  22. Особенности уплаты НДФЛ при аренде помещения у физического лица
  23. Способы уплаты налогов предпринимателями
  24. Расчет НДФЛ при продаже жилой недвижимости
  25. Изменение норм Налогового Кодекса в 2016 году
  26. Порядок подачи декларации
  27. Ответственность за нарушение сроков уплаты НДФЛ
  28. Аренда недвижимости у физического лица | Учет коммунальных расходов в налоговом учёте — Эльба
  29. Оформите договор аренды недвижимости
  30. Удерживайте НДФЛ с арендной платы
  31. Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН
  32. Оформите договор аренды недвижимости
  33. Удерживайте НДФЛ с арендной платы
  34. Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете аренду личного имущества сотрудника

Страховые взносы при аренде имущества у физ лица: порядок расчета

Сотрудник может использовать в работе свое личное имущество: транспортное средство, компьютер, телефон, факс и т. д.

Использование личного имущества сотрудника для служебных целей организация должна оплатить. Сделать это можно:

  • назначив ему компенсацию;
  • заключив с сотрудником договор аренды.

Подробнее см. :

  • Как отразить в бухгалтерском учете аренду личного автомобиля сотрудника;

Договор аренды

При аренде личного имущества сотрудника организация платит ему арендную плату, предусмотренную договором (ст. 606 и 614 ГК РФ).

Ситуация: может ли договор аренды имущества быть подписан одним и тем же человеком как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, если организация арендует имущество у своего руководителя?

Ответ: да, может.

Требования законодательства при этом не нарушаются. Человек не может заключить договор сам с собой, в том числе как представитель другого гражданина или организации (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Однако на законного представителя организации – ее руководителя – это требование не распространяется.

В соответствии с требованиями гражданского законодательства РФ организацию в сделках, как правило, представляет ее руководитель, действующий на основании устава.

Поэтому организация через своего руководителя может приобретать права и выполнять обязанности. Такой вывод следует из статей 53, 91 и 103 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, руководитель организации, заключая сделки (например, договор аренды) от ее имени, не выступает как самостоятельный участник гражданских правоотношений.

То есть считается, что договор заключила организация. Аналогичные выводы содержит арбитражная практика (см., например, определения ВАС РФ от 19 декабря 2007 г. № 14573/07, от 18 января 2007 г.

№ 16517/06, постановления Президиума ВАС РФ от 11 апреля 2006 г. № 10327/05, от 1 ноября 2005 г. № 9467/05, постановления ФАС Московского округа от 1 февраля 2008 г. № КГ-А40/14593-07, от 10 июля 2007 г.

№ КГ-А40/4605-07, Поволжского округа от 5 июля 2007 г. № А65-13887/2006).

Поэтому, если организация выступает арендатором имущества своего руководителя, руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

Бухучет

Арендованное имущество принимайте по акту о приеме-передаче и приходуйте на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» (Инструкция к плану счетов).

В бухгалтерском учете сумму арендной платы относите на счета учета затрат по тем видам деятельности, для которых арендовано имущество сотрудника:

Дебет 20 (23, 25, 26, 29, 44…) Кредит 76

– отражена плата за аренду личного имущества сотрудника (сотрудника, работающего по гражданско-правовому договору).

Пример отражения в бухучете аренды личного имущества сотрудника

В январе ООО «Альфа» (арендатор) заключило со своим сотрудником (арендодатель) договор аренды мобильного телефона. Срок действия договора – с 1 февраля по 31 января следующего года. Стоимость телефона по соглашению сторон – 7500 руб. Ежемесячная арендная плата за телефон составляет 900 руб.

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки.

В феврале:

Дебет 001
– 7500 руб. – принят на забалансовый учет мобильный телефон, полученный в аренду (на основании акта о приеме-передаче).

Ежемесячно в течение срока действия договора аренды:

Дебет 26 Кредит 76
– 900 руб. – списана арендная плата за пользование личным мобильным телефоном сотрудника.

НДФЛ и страховые взносы

Выплачиваемая сотруднику арендная плата признается его налогооблагаемым доходом (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

В зависимости от того, является сотрудник резидентом или нет, НДФЛ нужно начислять по ставке 13 или 30 процентов (ст. 224 НК РФ).

НДФЛ удерживайте при фактической выплате арендной платы (п. 4 ст. 226 НК РФ).

Страховые взносы на сумму арендной платы не начисляйте.

Связано это с тем, что выплаты по гражданско-правовым договорам, связанным с передачей имущества в пользование, не признаются объектом обложения страховыми взносами. Такой порядок следует из части 3 статьи 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ и статьи 606 ГК РФ.

Взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний на арендную плату также начислять не нужно.

Объясняется это тем, что с доходов, полученных по гражданско-правовым договорам, взносы на страхование от несчастных случаев уплачиваются только в том случае, если такая обязанность предусмотрена договором (п. 1 ст. 20.1 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ).

Порядок расчета остальных налогов зависит от того, какую систему налогообложения применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

При расчете налога на прибыль расходы, связанные с арендой имущества сотрудника, учитываются в сумме фактических затрат (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

При этом расходы, связанные с эксплуатацией личного имущества сотрудника, несет организация-арендатор (если в договоре не предусмотрено иное) (ст. 616 ГК РФ).

О том, как учесть при расчете налога на прибыль расходы на ремонт имущества, арендованного у сотрудника, см. Как отразить расходы ремонт основных средств в налоговом учете.

Если организация арендует у своего сотрудника мобильный телефон, в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, можно включить и оплату услуг связи (подп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Пример начисления платы за аренду личного имущества сотрудника. Организация применяет общую систему налогообложения. Доходы и расходы определяет методом начисления

В январе ОАО «Производственная фирма “Мастер”» (арендатор) заключило договор аренды с начальником цеха В.К. Волковым (арендодатель). Объект аренды – личный компьютер сотрудника.

Компьютер используется для контроля за выполнением производственного графика, учета нарядов, оценки незавершенного производства и т. п. Срок действия договора – с 1 февраля по 31 июля.

Стоимость компьютера по соглашению сторон – 25 000 руб. Ежемесячная арендная плата за компьютер составляет 1200 руб.

Налог на прибыль «Мастер» начисляет ежемесячно. При расчете налога на прибыль бухгалтер «Мастера» в течение действия договора аренды ежемесячно уменьшает налоговую базу на 1200 руб.

Сумма арендной платы ежемесячно в течение срока действия договора включается в налоговую базу по НДФЛ.

Детей у сотрудника нет. Поэтому стандартные вычеты по НДФЛ, предусмотренные подпунктом 4 пункта 1 статьи 218 Налогового кодекса РФ, ему не предоставляются.

Взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний с суммы арендной платы бухгалтер «Мастера» не начисляет.

В учете организации сделаны следующие проводки.

В феврале:

Дебет 001
– 25 000 руб. – принят на забалансовый учет компьютер, полученный в аренду (на основании акта о приеме-передаче).

Ежемесячно с февраля по июль включительно:

Дебет 25 Кредит 76
– 1200 руб. – списана арендная плата за пользование личным компьютером сотрудника;

Дебет 76 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДФЛ»
– 156 руб. (1200 руб. × 13%) – удержан НДФЛ;

Дебет 76 Кредит 50
– 1044 руб. (1200 руб. – 156 руб.) – выплачена арендная плата за использование личного компьютера сотрудника в служебных целях.

ОСНО: НДС

Предоставление личного имущества сотрудника в аренду организации НДС не облагается. Это следует из положений статьи 143 Налогового кодекса РФ и подтверждено письмом Минфина России от 10 февраля 2004 г. № 04-04-06/21.

Налог на имущество

Арендованное у сотрудника личное имущество организация учитывает за балансом (Инструкция к плану счетов).

Если договор аренды предусматривает выкуп имущества (п. 1 ст.

 624 ГК РФ), то после перехода к организации (арендатору) права собственности на него у организации появится обязанность платить налог на имущество – при условии, что имущество принято на учет в качестве объекта основных средств до 1 января 2013 года. Движимое имущество, принятое на учет в качестве объекта основных средств с 1 января 2013 года, не признается объектом налогообложения налогом на имущество (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). Поэтому, если право собственности на актив перешло к организации в 2013 году, исчислять налог на имущество с его стоимости не нужно.

Подробнее о том, как рассчитать данный налог, см. Как организации рассчитать налог на имущество.

УСН

Налоговую базу организаций на упрощенке, которые платят налог с доходов, арендные платежи не уменьшают. Такие организации не учитывают никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Организации, применяющие упрощенку, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, могут включить в состав затрат, уменьшающих налоговую базу:

  • суммы арендной платы (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
  • затраты на оплату услуг связи (если организация арендовала мобильный телефон) (подп. 18 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

О том, как учесть при расчете единого налога при упрощенке расходы на ремонт имущества, арендованного у сотрудника, см. Как отразить расходы ремонт основных средств в налоговом учете.

Затраты признаются только после фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Все расходы должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены (п.

 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ, письма Минфина России от 1 февраля 2006 г. № 03-11-04/2/24 и УМНС России по г. Москве от 16 марта 2004 г. № 21-09/17094).

Пример начисления платы за аренду личного имущества сотрудника. Организация применяет упрощенку. Объект налогообложения – разница между доходами и расходами

ООО «Альфа» применяет упрощенку и платит единый налог по ставке 15 процентов. В январе организация (арендатор) заключила договор аренды с секретарем Е.В. Ивановой (арендодатель). Объект аренды – личный факс сотрудницы. Срок действия договора – с 1 января по 31 декабря.

Стоимость факса по соглашению сторон – 6000 руб. Ежемесячная арендная плата – 500 руб.

Сумма арендной платы ежемесячно в течение срока действия договора включается в налоговую базу по НДФЛ.

Детей у Ивановой нет, поэтому стандартные налоговые вычеты по НДФЛ, предусмотренные подпунктом 4 пункта 1 статьи 218 Налогового кодекса РФ, ей не предоставляются.

Сумма НДФЛ с арендной платы равна:
500 руб. × 13% = 65 руб.

Взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний с суммы арендной платы не начисляются.

При расчете единого налога бухгалтер «Альфы» ежемесячно включает в состав расходов арендную плату в размере 500 руб.

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 и 2 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет налоговой базы расходы, связанные с арендой личного имущества сотрудника, не влияют.

ОСНО и ЕНВД

Расходы, связанные с арендой и эксплуатацией личного имущества сотрудника, учитывайте по правилам режима налогообложения, применяемого для деятельности, в которой занят сотрудник.

Организация может одновременно использовать арендованное имущество в деятельности, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой налоги организация платит по общей системе налогообложения. В этом случае расходы, связанные с арендой, нужно распределить.

Такой порядок установлен пунктом 9 статьи 274 и пунктом 7 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Пример распределения расходов, связанных с арендой личного имущества сотрудника. Организация применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД

ООО «Торговая фирма “Гермес”» продает товары оптом и в розницу. По оптовым операциям организация применяет общую систему налогообложения. Розничная торговля переведена на ЕНВД.

Налог на прибыль «Гермес» платит ежемесячно.

В учетной политике организации сказано, что общехозяйственные расходы распределяются пропорционально доходам за каждый месяц отчетного (налогового) периода.

В мае организация заключила договор аренды с главным бухгалтером организации А.С. Глебовой. Объект договора аренды – компьютер. Компьютер предназначен для учета товаров, реализуемых оптом и в розницу. Ежемесячная арендная плата за компьютер составляет 1000 руб.

Суммы доходов, полученных «Гермесом» от различных видов деятельности за май, составляют:

  • по оптовой торговле (без учета НДС) – 21 000 000 руб.;
  • по розничной торговле – 9 000 000 руб.

Других доходов у организации не было.

Чтобы правильно распределить арендные платежи между двумя видами деятельности, бухгалтер «Гермеса» сопоставил доходы по оптовой торговле с общим объемом доходов.

Доля доходов от оптовой торговли в общем объеме доходов за май составляет:
21 000 000 руб. : (21 000 000 руб. + 9 000 000 руб.) = 0,7.

Сумма расходов, связанных с арендой компьютера, которая учитывается при расчете налога на прибыль за май, равна:
1000 руб. × 0,7 = 700 руб.

Эту сумму бухгалтер учел при расчете налога на прибыль за январь–май.

Сумма расходов, связанных с арендой компьютера, которая относится к деятельности организации, облагаемой ЕНВД, составит:
1000 руб. – 700 руб. = 300 руб.

С суммы арендной платы бухгалтер не стал начислять взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и страхование от несчастных случаев и профзаболеваний.

Сумма арендной платы ежемесячно в течение срока действия договора включается в налоговую базу по НДФЛ.

Детей у сотрудницы нет, поэтому стандартные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 4 пункта 1 статьи 218 Налогового кодекса РФ, Глебовой не предоставляются.

Сумма НДФЛ с арендной платы равна:
1000 руб. × 13% = 130 руб.

Источник: http://nalogobzor.info/publ/raschety_s_personalom/prochie_raschety_s_sotrudnikami/kak_otrazit_v_buhgalterskom_i_nalogovom_uchete_arendu_lichnogo_imushhestva_sotrudnika/61-1-0-1586

Подоходный налог (НДФЛ 13%) при сдаче квартиры в аренду (внаём) физическим лицом

Целью сдачи квартиры в аренду (или внаём) является получение дохода. В соответствии с действующим законодательством, данный доход облагается налогом.

В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:

  • Уплачивать НДФЛ в размере 13% как физическое лицо
  • Уплачивать налог по УСН 6% как ИП
  • Оплачивать стоимость патента как ИП

Налоговый калькулятор арендодателя – узнайте как Вам выгоднее сдать квартиру

С обзором всех вариантов вы можете ознакомиться в соответствующей статье, размещенной на нашем портале.

А в данной статье мы предлагаем вам рассмотреть вариант уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) со ставкой 13%.

В качестве плана для статьи мы решили взять структуру, предлагаемую законодателем, то есть рассмотреть каждый элемент налога по порядку.

В соответствии со ст. 17 НК РФ, налог считается установленным, когда определены налогоплательщики и основные элементы налога: объект налогообложения; налоговая база; налоговая ставка; налоговый период; порядок исчисления налога; порядок и сроки уплаты налога.

По этим критериям мы и предлагаем вам рассмотреть НДФЛ.

1. Налогоплательщики НДФЛ

Налогоплательщик – это лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате того или иного налога (ст. 19 НК РФ).

НалогоплательщикамиНДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации (п. 1 ст. 207 НК РФ).

Налоговыми резидентами являются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

То есть для того, чтобы стать плательщиком НДФЛ, не нужно совершать никаких дополнительных действий, например, регистрироваться в каких-либо органах или получать различные разрешения.

2. Объект налогообложения

Объектом налогообложения (ст. 38 НК РФ) является то, что собственно и будет облагаться налогом. В общем случае это может быть реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход.

https://www.youtube.com/watch?v=0Kz_7-3JLD4

С наличием объекта налогообложения у налогоплательщика и возникает обязанность по уплате налога.

Объектом налогообложения НДФЛ является доход, как полученный в РФ, так и за её приделами (ст. 209 НК РФ).

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст.208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся и доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.

3. Налоговая база

Налоговой базой является стоимостная или физическая характеристика налогообложения (п.1 ст. 53 НК РФ).

Для доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов:

  • стандартных (ст. 218 НК РФ);
  • социальных (ст. 219 НК РФ);
  • имущественных (ст. 220 НК РФ).

Возможность получения налоговых вычетов является одним из преимуществ в пользу уплаты НДФЛ, а не налога по УСН. При применении УСН индивидуальный предприниматель утрачивает право на получение вычетов по НДФЛ, т.к. освобождается от уплаты данного налога.

Перечень налоговых вычетов является слишком длинным, чтобы перечислить их все в данной статье, поэтому остановимся подробнее только на тех, за которыми в последнее время наиболее часто обращаются жители крупных городов.

Налоговый вычет за оплату обучения

В соответствии с пп.2 п.1 ст. 219 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение социального налогового вычета в сумме, уплаченной:

  • за свое обучение в образовательных учреждениях;
  • за обучение своих детей в возрасте до 24х лет в образовательных учреждениях по очной форме.

Для получения данного налогового вычета имеются следующие условия и ограничения:

  • Образовательное учреждение должно иметь соответствующую лицензию или иной документ, подтверждающий статус учебного заведения.
  • Налогоплательщик должен предоставить документы, подтверждающие фактические расходы за обучение (договор, квитанции об оплате).
  • Данный вычет не применяется в случае оплаты обучения за счет средств материнского капитала.
  • При оплате обучения ребенка вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на это обучение, но не более 50 000 рублей на каждого ребенка в общей сумме на обоих родителей; (то есть фактически можно получить 50.000*13%=6.500, 13% – ставка по НДФЛ).
  • При оплате своего обучения вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но в совокупности все налоговые вычеты в налоговом периоде не могут составлять более 120.000 рублей в налоговом периоде (то есть фактически можно получить 120.000*13%=15.600, 13% – ставка по НДФЛ).

При получении социального налогового вычета за оплату обучения ребенка также стоит обратить внимание на следующий нюанс.

Часто в квитанциях об оплате в качестве плательщика указывается ребенок, а право на налоговый вычет имеет только налогоплательщик, то есть родитель.

В данном случае следует оформить доверенность в подтверждение того, что ребенок оплатил обучение именно по поручению своего родителя.

Налоговый вычет на приобретение жилья

В соответствии с пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на:

  • новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них;
  • погашение процентов по целевым кредитам, израсходованным на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них.

Общий размер данного вычета не может превышать 2 млн. рублей  без сумм, направленных на погашение процентов (то есть фактически можно получить 2.0000.000*13%=260.000, 13% – ставка по НДФЛ, расчет без учета процентов).

Обращаем ваше внимание на то, что данный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику только одни раз.

Для получения налогового вычета за приобретение жилья потребуется предоставить в налоговый орган следующие документы:

  • письменное заявление о предоставлении вычета;
  • договор о приобретении квартиры;
  • акт о приеме квартиры;
  • иные документы, подтверждающие право собственности;
  • платежные документы, подтверждающие факт произведения оплаты;
  • налоговая декларация.

Данный вычет не применяется в случае оплаты расходов на приобретения жилья за счет средств материнского капитала.

Налоговый вычет при продаже жилья

При продаже недвижимости вы получаете доход, который подлежит обложению НДФЛ. Но в соответствии с пп.1 п. 1 ст.

220 НК РФ, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, находившихся в собственности менее 3х лет. Размер данного вычета не превышает 1 млн. рублей.

То есть при расчете налога из суммы, которую вы получили от сделки, можно вычесть 1 млн., и уплатить налог с оставшейся суммы. Если вычет больше, либо равен сумме дохода, то уплачивать налог, соответственно не нужно.

Напоминаем, что доходы, полученные от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, не подлежат налогообложению НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Помощь в оформлении налогового вычета

4. Налоговая ставка

В п. 1 ст.

53 НК РФ содержится довольно “тяжелое” определение налоговой ставки: “Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы”. Можно сказать, что это то значение, на которое нужно умножить доход, чтобы получить саму сумму налога.

Для доходов от сдачи имущества, в соответствии со ст. 224 НК РФ, применяется налоговая ставка 13%.

5. Налоговый период

Налоговый период – это период времени, по окончании которого определяется налоговая база, и исчисляется сумма налога к уплате.

Налоговым периодом по НДФЛ является календарный год (ст. 216 НК РФ).

6. Порядок исчисления и уплаты налога

Гражданам, работающим в коммерческих организациях или служащим в гос.органах, нет необходимости самостоятельно рассчитывать сумму налога и подавать декларацию в налоговые органы. За них это делает работодатель, исполняющий свои обязанности налогового агента.

Но если вы сдаете квартиру внаём, то исчислять сумму налога, подавать декларацию у уплачивать налог вам придется самостоятельно.

Обращаем ваше внимание, что здесь мы упомянули именно наём. Так как по договору найма квартира сдается гражданам (п. 1 ст. 671 ГК РФ), а по договору аренды – юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Источник: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/ndfl-taxes/

Сдача жилья в аренду: когда и как необходимо платить налог?

Согласно законам нашей страны любые доходы граждан облагаются налогом в пользу государства и подлежат обязательному декларированию.

Не является исключением и прибыль от продажи или сдачи в наем жилого помещения.

Размер налога на сдачу жилья в аренду и правила его уплаты определяются Налоговым Кодексом России. 

Особенности уплаты НДФЛ при аренде помещения у физического лица

Российские законы позволяют сдавать жилье и получать от этого прибыль, не становясь на учет в качестве предпринимателя. Но иногда получение этого статуса выгодно нанимателю, так как с его помощью можно значительно снизить налоговые платежи.

В соответствии с положениями 224 статьи НК РФ ставка НДФЛ при сдаче квартиры в аренду составляет:

  • 30 % от полученного дохода для нерезидентов РФ;
  • 13% – для резидентов РФ.

Российскими резидентами признаются лица, прожившие на ее территории не меньше 183 дней в течение периода в двенадцать месяцев.

Собственник сдающейся квартиры должен не позже 30 апреля уведомить государство о получении прибыли, подав декларацию в ИФСН по месту прописки. Указанный в ней налог на сдачу жилья в аренду оплачивают до 15 июня.

В случае заключения договора аренды с организацией, обязанность удержания налога с владельца квартиры и его перечисление в бюджет государства переходит на юридическое лицо, являющейся арендатором.

Как и любой плательщик НДФЛ, наймодатель имеет право на снижение облагаемого налогом дохода в следующих случаях:

  • оплата обучения детей или самого себя в образовательных учреждениях, обладающих действующей государственной лицензией;
  • оплата дорогостоящего лечения или приобретение медицинских препаратов.

Размер социального вычета равен сумме потраченных средств, не превышающих 120 000 р.

Способы уплаты налогов предпринимателями

В отличие от физического лица, у предпринимателя существует возможность выбора из нескольких способов расчета налогов.

При получении прибыли от сдачи квартиры в наем чаще всего используют следующие из них:

  • упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6% от полученного дохода;
  • приобретение патента, цена которого различается в зависимости от места нахождения недвижимости и составляет 6% от определенного муниципалитетом потенциального дохода, например, при его покупке для сдачи квартиры площадью около 50 кв. м. в центре Москвы придется заплатить 45 000 р. в год.

Помимо налогов при сдаче квартиры в аренду индивидуальный предприниматель обязан вносить страховые платежи в различные бюджетные фонды.

Их размер зависит от установленной государственными органами минимальной оплаты труда, и на 2016 год составляет 22 260 р. Взносы необходимо перечислить до конца года.

При использовании упрощенной системы возможно уменьшение налога на размер перечисленных в бюджетные фонды страховых платежей. Для этого к декларации о доходах прикладывают квитанции об их оплате.

При патентной системе предприниматели освобождены от декларирования доходов. Патент приобретается не менее чем за 10 суток до начала получения прибыли.

При этом 30% его стоимости оплачивается в течение 90 суток со дня начала действия документа, а оставшаяся часть – не позже его окончания. Существенным минусом применения патента является невозможность уменьшения его цены на размер выплаченных страховых взносов.

Порядок уплаты налога при сдаче квартиры в аренду

Расчет НДФЛ при продаже жилой недвижимости

207 статья НК РФ освобождает и от декларирования дохода, и от уплаты налога с него продавцов квартир, которые владели ими более 3 лет.

Как правило, срок владения исчисляется со дня регистрации права в государственных органах. Но существует ряд исключений, при которых этот период начинается раньше даты оформления свидетельства о собственности.

Например:

  • получение недвижимости по наследству (согласно ст. 1152 ГК РФ имущество принадлежит наследнику с даты смерти оставившего его человека);
  • приобретение квартиры в кооперативном доме (право собственности возникает в день окончательной выплаты пая);
  • изменение доли в жилом помещении (право собственности при этом не прекращалось, поэтому началом владения является дата приобретения первоначальной части);
  • покупка объекта недвижимости в не достроенном доме (срок владения начинается с момента подписания участниками сделки акта приема-передачи).

Действие 207 статьи Налогового Кодекса не распространяется на нерезидентов РФ. Они должны перечислить государству 30 % от стоимости недвижимого имущества независимо от даты его получения.

При реализации объектов жилой недвижимости, находившихся в собственности менее установленного законом срока, размер платежей можно снизить двумя способами:

  • Применение имущественного вычета, равного 1 млн р. При его использовании налогом облагается только доход, превышающий эту сумму. Воспользоваться им можно только раз в год.
  • Уменьшение налогооблагаемого дохода на размер понесенных расходов во время приобретения квартиры. Например, при продаже недвижимости, купленной за 2 млн. р., по цене 3 млн р., налоговый платеж составит 13 % от 1 млн р. Кроме того, учитываются и затраты на ремонт или строительство объекта недвижимости.

Помимо этого, при приобретении нового жилья в том же году, налогооблагаемый доход от продажи старого можно уменьшить на размер имущественного вычета, предоставляемый государством при улучшении жилищных условий.

Согласно действующему Налоговому Кодексу он составляет 2 млн р. Получение такого вычета возможно только один раз.

При реализации жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, каждый совладелец оплачивает налог от своей части полученных денег.

Для получения совладельцами вычета в полном размере продажу каждой доли оформляют отдельным договором. При несоблюдении этого правила, каждый из них сможет получить только часть вычета пропорциональную своей доли.

НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Изменение норм Налогового Кодекса в 2016 году

С начала 2016 года начинает действовать часть статей Федерального Закона №382, значительно ужесточающих правила предоставления вычетов при продаже недвижимости.

Согласно им увеличивается срок владения квартирой, после истечения которого владелец освобождается от налогов при его реализации, до 5 лет.

Не попадают под действие этих норм только обладатели следующих категорий жилья:

  • полученного по наследству или по дарственной от близких родственников или членов семьи;
  • право собственности на которое появилось в результате исполнения договора ренты;
  • приобретенного путем приватизации.

У них остается освобождение от налога при продаже недвижимости, приобретенной более 3 лет назад.

Кроме того, этот закон призван прекратить широко распространившуюся в настоящее время практику сокрытия налогооблагаемых доходов путем декларирования заниженной цены, не превышающей 1 млн р. 

Согласно ему, полученный от реализации квартиры доход не может быть ниже 70% от ее стоимости, определенной государственным кадастром. При декларировании меньшей прибыли налог будет рассчитываться с полной кадастровой стоимости жилого помещения.

Закон предоставляет местным органам власти возможность уменьшения срока, владения, необходимого для освобождения от НДФЛ, и увеличения понижающего кадастровую стоимость коэффициента.

Но на сегодняшний день ни в одном регионе России они этим правом не воспользовались.

Порядок подачи декларации

Продавец недвижимости, владеющей ей менее определенного законом срока, должен до 30 апреля следующего за заключением сделки года сообщить в налоговые органы о получении прибыли, даже если налогооблагаемая база меньше ноля.

  • заполненная по форме 3-НДФЛ декларация о доходах;
  • копия общегражданского паспорта;
  • свидетельство о получении ИНН;
  • договор купли-продажи;
  • письменное подтверждение размера полученных доходов (например, расписка от покупателей или справка из банка о поступление денег);
  • письменное заявление с просьбой о предоставлении вычета (при необходимости).

Помимо этих бумаг, для уменьшения налогооблагаемой прибыли на расходы, понесенные при приобретении квартиры, необходимо предоставить их письменное подтверждение.

После проверки документов сотрудниками налоговых органов, продавец недвижимости получает квитанцию с указанием размера платежа и реквизитов для его перечисления. Оплату необходимо произвести до 15 июня текущего года.

Образец налоговой декларации формы 3-НДФЛ

Ответственность за нарушение сроков уплаты НДФЛ

При наличии прибыли и от продажи недвижимости, и от сдачи ее в аренду за несоблюдение требований налогового законодательства предусмотрено наказание.

Уклонение от уплаты НДФЛ карается штрафом, размер которого определен в статье 122 Налогового Кодекса нашей страны и составляет до 4 % от суммы налога.

Несвоевременная подача налоговой декларации также обязательно повлечет за собой наложение штрафа. В настоящий момент он составляет 1000 р.

Если доход больше 1 млн р. в год, то налоговые органы наложат денежное взыскание, размер которого составляет 5% от общего размера налога за каждый просроченный месяц.

Стоимость недвижимости в большинстве городов нашей страны очень велика, поэтому даже уменьшение налога, подлежащего уплате при ее реализации, всего лишь на 1% приведет к значительной экономии средств.

Сделать это, не нарушив закон, поможет грамотное применение нужных положений Налогового Кодекса нашей страны.

Налог на сдачу жилья аренду — советы профессионального адвоката в следующем видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/nalogi/sdacha-zhil-ya-v-arendu-kogda-i-kak-neobhodimo-platit-nalog.html

Аренда недвижимости у физического лица | Учет коммунальных расходов в налоговом учёте — Эльба

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя. 

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую.

Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой.

Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом. 

Что нужно сделать:

  • Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
  • Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
  • Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ, раз в год — 2-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в наших статьях: «Как заполнить 2-НДФЛ в 2017 году» и «Как подготовить 6-НДФЛ».

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

  • договор аренды
  • акт приёма-передачи помещения
  • документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

  1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
  2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 29.06.2017

Устали от предпринимательской рутины?

Попробовать Эльбу 30 дней бесплатно

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя. 

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую.

Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой.

Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом. 

Что нужно сделать:

  • Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
  • Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
  • Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ, раз в год — 2-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в наших статьях: «Как заполнить 2-НДФЛ в 2017 году» и «Как подготовить 6-НДФЛ».

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

  • договор аренды
  • акт приёма-передачи помещения
  • документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

  1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
  2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 29.06.2017

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/145

Бухгалтерия
Добавить комментарий