Неустойка по договору долевого участия: расчет порядок взыскания

Содержание
  1. Взыскание и расчет неустойки по ДДУ
  2. Общие положения
  3. Расчет неустойки по договору долевого участия
  4. Взыскание неустойки во внесудебном порядке
  5. Взыскание неустойки в судебном порядке
  6. Составление искового заявления
  7. Список прилагаемых документов
  8. Судебный процесс
  9. Получение исполнительного листа
  10. Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия: 3 ключевых этапа
  11. Что нужно знать о долевом строительстве?
  12. Участники долевых отношений
  13. Дольщики в России
  14. Как воздействовать на нерадивого застройщика?
  15. Действия дольщика по защите своих прав
  16. Наиболее распространенные исковые требования, направляемые в суд
  17. Как взыскать неустойку с застройщика?
  18. Взыскание неустойки по договору долевого участия: судебная практика
  19. 1.Подготовительный этап
  20. 2.Подача искового заявления в суд
  21. 3.Возбуждение исполнительного производства
  22. Как рассчитать неустойку по договору долевого участия?
  23. Формула расчета неустойки по договору долевого участия
  24. 1.Расчет неустойки по договору долевого участия для предпринимателей и юридических предприятий
  25. 2.Расчет неустойки по договору долевого участия для физических лиц
  26. Особенности взыскания неустойки по договору долевого участия
  27. Неустойка по ДДУ: расчет и взыскание :
  28. О чем идет речь?
  29. Закон на стороне покупателя
  30. В суде: что и как?
  31. Взыскать неустойку по ДДУ по претензии
  32. Как это работает
  33. Полное сопровождение
  34. Юридические тонкости
  35. Это важно!
  36. Считать – не пересчитать
  37. На примерах
  38. Расчет: как сделать?
  39. Уплата добровольно
  40. Сроки и возможности
  41. Идем в суд
  42. Как обратиться в суд?
  43. Документы собраны: что дальше?
  44. Куда идти?
  45. Порядок взыскания неустойки с застройщика по 214-ФЗ в 2018 году
  46. Ключевые изменения в регулировании долевого строительства
  47. Досудебное взыскание неустойки
  48. Взыскание неустойки через суд
  49. Расчет неустойки застройщика по 214-ФЗ

Взыскание и расчет неустойки по ДДУ

Неустойка по договору долевого участия: расчет порядок взыскания

При попадании в ситуацию, когда компания-застройщик не выполнила условия договора или выполнила их ненадлежащим образом – пострадавший имеет все основания обратиться с претензией к застройщику о взыскании неустойки.

О том, как рассчитать неустойку по долевому строительству, какие должны быть основания для этого и как ее получить, формула расчета неустойки по ДДУ – далее в этой статье.

Общие положения

Основанием для взыскания неустойки служит ФЗ №214, рассказывающий об участии граждан в долевом строительстве многоквартирного жилья, описывающий все особенности строительства недвижимости и устанавливающий, что отношения в сфере права между дольщиками и застройщиком регулируются путем оформления договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Договор в иной форме крайне желательно не заключать, так как на него вышеупомянутый закон распространяться не будет и взыскать неустойку по ДДУ будет затруднительно.

Расчет неустойки по договору долевого участия

В случае, если дольщиком является физическое лицо, размер расчета неустойки по ДДУ в 2016 году составляет 1/150 от размера ставки рефинансирования Центрального Банка и назначается ежедневно со дня просрочки.

Учитывая среднерыночную стоимость квартиры – сумма уже за месяц составляет весьма значительный размер, что должно стимулировать застройщика как можно к более быстрому погашению неустойки по ДДУ и сдачи объекта в срок.

Как посчитать неустойку по договору долевого участия, не рискуя допустить ошибку? Нужно воспользоваться соответствующими сервисами с онлайн-калькуляторами расчета неустойки по ДДУ.

Итак, формула расчета неустойки по договору долевого участия выглядит следующим образом: цена ДДУ умножается на количество дней просрочки. Стоит также учитывать, является ли лицо физическим или юридическим.

Взыскание неустойки во внесудебном порядке

В случае, если есть такая возможность, имеет смысл решить спор в досудебном порядке. Порядок взыскания неустойки по договору долевого участия в данном случае будет таков:

  • Шаг первый. Составление требования об уплате неустойки в добровольном порядке. Составляется письменно, с указанием на нормативные акты, служащие основанием жалобы (ФЗ №214, статья 309-310 ГК РФ, соответствующие пункты из ДДУ).
  • Шаг второй. Расчет неустойки ДДУ с указанием суммы возмещения убытков, понесенных по причине срыва сроков, если таковые убытки имелись (как рассчитать неустойку по ДДУ – описано выше).
  • Шаг третий. Составление доказательной базы и необходимого пакета документов. Необходимо иметь копии ДДУ, копию паспорта, письмо с претензией и копию документов, подтверждающих оплату платежей. Желательно перед отправкой составить опись.

Взыскание неустойки в судебном порядке

Если застройщик отказал в возмещении неустойки по договору долевого участия добровольно – следует подать исковое заявление в суд общей юрисдикции. В процессе решения спора в судебном порядке, необходимо выполнить следующий порядок действий.

Составление искового заявления

Для начала, нужно подать исковое заявление в суд, по месту вашего проживания, нахождения застройщика или по месту составления договора.

Стоит учесть, что ходатайство о получении неустойки по договору долевого участия в строительстве составляется по единому стандарту и должно включать в себя следующее:

  • Контактные данные истца (наименование, адрес, телефон, электронная почта и т.п.);
  • Контактные данные ответчика (наименование, адрес, телефон, электронная почта и т.п.);
  • Требования, изложенные истцом, с ссылкой на нормативные акты, подтверждающие правомерность жалобы;
  • Описание обстоятельств дела, сопровожденных соответствующими доказательствами;
  • Указание суммы задолженности;
  • Список приложений.

Список прилагаемых документов

При подаче иска в суд будет нужен ряд доказательств (чем больше, тем лучше), подтверждающих обоснованность возврата неустойки по ДДУ.

  • Непосредственно договор застройки с указанием пункта о взымаемой неустойке с застройщика;
  • Доказательства ненадлежащего исполнения обязательств по договору застройщиком (соответствующие акты, переписка, итоги проведенной экспертизы).

Судебный процесс

Далее необходимо принять участие непосредственно в самом судебном процессе о взыскании неустойки по договору долевого участия. Во время судебного заседания может произойти уменьшение размера неустойки (об этом – ниже по тексту).

Получение исполнительного листа

В заключение нужно получить исполнительный лист, обязывающий обеспечить взыскание неустойки с застройщика по долевому участию и подать его в отдел службы судебных приставов по месту жительства. Как альтернативный вариант – лично обратиться в банк, в котором должник открыл счет.

https://www.youtube.com/watch?v=luvyPIYqh3E

В заключение заметим, что процесс высчитывания размера неустойки по ДДУ с целью защиты прав потребителей – требует определенной внимательности.

При возможности, следует воспользоваться услугами компетентного юриста, который поможет избежать многочисленных «подводных камней», обеспечит своевременное взыскание неустойки и сможет учесть все обстоятельства дела, составить необходимую доказательную базу.

Источник: http://VziskatNeustoyku.ru/vzyskanie/vzyskanie-i-raschet-neustoyki-po-ddu/

Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия: 3 ключевых этапа

Доля (часть) классифицируется с правовой, экономической и финансовой «точки зрения», как часть финансово-материальных средств в денежном эквиваленте, вложенная не менее 2-мя людьми для создания предприятия, покупки недвижимости или строительства объекта.

Дольщиками могут выступать физические лица, предприниматели и юридические предприятия. Цель совместных вложений – для личного использования или для получения прибыли.

Что нужно знать о долевом строительстве?

Большое распространение получило долевое строительство, зародившееся в Аргентине, как способ строительства жилья за счет средств потенциальных покупателей квартир.

«Усовершенствованный и модернизированный» в европейских странах, этот метод широко применяется в России, где нехватка жилья просто зашкаливает.

Компании-застройщики или инвесторы привлекают финансовые вложения физических лиц для строительства будущих квартир.

Дольщики фактически за свои деньги строят свое жилье с помощью девелоперов.

Участники долевых отношений

Как в любых договорных отношениях в процессе долевого участия существуют 2 стороны:

Дольщик и застройщик заключают между собой договор, по которому дольщик передает определенную сумму для строительства объекта недвижимости, а застройщик – возводит объект, вводит его в эксплуатацию, а затем по акту передает объект дольщику.

Причем строительство и ввод объекта предусматривает полное документальное сопровождение строительства:

  • выделение земельного участка под застройку
  • строительство объекта в соответствии с нормами и правилами
  • подключение коммуникаций, утвержденное коммунальными службами и ответственными организациями
  • ввод объекта в эксплуатацию, с подписанием комиссией соответствующего акта о приемке

Только при наличии такого акта со всем пакетом подписанных разрешений согласований, строительство объекта можно считать завершенным. Завершенный объект передается в пользование дольщику.

Дольщики в России

Большое количество россиян, нуждающихся в жилье, готовы стать дольщиками, и строить многоэтажные жилые дома в перспективе стать владельцами новых современных квартир. Но не так все просто происходит на практике, как описывается на бумаге.

Хорошо поставленная реклама застройщиков для привлечения инвестиций: невысокие цены, современная планировка, быстрое строительство – все это привлекает тысячи потенциальных вкладчиков в строительство многоэтажек.

Как выбрать квартиру в новостройке и на что необходимо обратить внимание при покупке жилья на первичном рынке — читайте по ссылке.

Привлекая многомиллионные инвестиции, не все компании застройщики четко выполняют условия подписанного договора. Как показывает практика, самое распространенное нарушение условий договора – это несоблюдение срока сдачи объекта.

Дата новоселья, определенная дольщиком, может откладываться на месяцы, а то и годы. А как же деньги, вложенные в строительство? Ведь положив их на депозит в банке, «квартирный инвестор» мог бы получать банковские проценты? Тем более что скрытая инфляция потихоньку обесценивает финансы.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать и как сохранить свои деньги? Узнайте в этой статье.

Особенности долевого строительства в России.

Как воздействовать на нерадивого застройщика?

При нарушении срока передачи объекта недвижимости дольщик имеет право потребовать от застройщика выплаты неустойки. Причем Закон РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. предусматривает сумму неустойки в двойном размере, если дольщик является гражданским лицом.

В соответствии с законодательством, при несвоевременной сдачи объекта, застройщик несет ответственность, начиная со следующего после истечения даты передачи объекта. Чтобы избежать ответственности и не нести финансовые «потери», застройщик предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение.

Дополнительное соглашение отменяет предыдущие условия договора и делает законными внесенные изменения.

Обычно в дополнительном соглашении переносят сроки сдачи объекта или делают менее «жесткими» условия основного договора.

Но законодательство РФ не обязывает дольщика подписывать дополнительное соглашение с застройщиком.

После подписания дополнительного соглашения, предыдущие условия договора считаются недействительными, и оспаривать в суде их нарушение со стороны компании застройщика будет невозможно.

При подписании основного договора, отдельным пунктом необходимо предусмотреть выплату неустойки в случае несвоевременного сдачи объекта. При отсутствии в договоре такого пункта, необходимо настоять на его включение в договор.

Наличие в договоре пункта о неустойке в связи с несвоевременной сдачей объекта позволит дольщику обратиться в суд с исковым заявлением.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика и жилья на вторичном рынке, вы можете узнать тут.

Действия дольщика по защите своих прав

Понимая, что сроки сдачи объекта затягиваются, дольщик может предпринять следующие меры:

  • ждать окончания строительства и получения своей части в объекте
  • обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении неустойки

Наиболее распространенные исковые требования, направляемые в суд

  • Взыскание неустойки по учетной ставке рефинансирования.
  • Возмещение морального ущерба.
  • Взыскание за нарушение прав потребителя.
  • Компенсация издержек на содержание арендованной квартиры.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Процедура взыскания неустойки или других сумм компенсаций выполняется в досудебном или судебном порядке.

Механизм досудебного возмещения может быть определен отдельным пунктом договора, и выполняется в определенной последовательности:

  • Подготовка документов, подтверждающих договорные отношения между застройщиком и дольщиком и нарушения условий договора со стороны застройщика.
  • Расчет суммы неустойки и дополнительных издержек в соответствии с юридическими нормами.
  • Направление письменного предложения застройщику о выплате неустойки в добровольном порядке.

Взыскание неустойки по договору долевого участия: судебная практика

Любое обращение в суд с исковым заявлением предусматривает принудительное взыскание денежных средств. Подача искового заявления предусматривает определенные этапы процесса:

1.Подготовительный этап

Предусматривает подготовку пакета документов, прилагаемых к исковому заявлению.

Составление искового заявления предпочтительно предоставить профессиональному юристу, который грамотно обоснует сумму требуемого возмещения.

Сумма, указанная в исковом заявлении может содержать не только пеню за несвоевременную сдачу объекта, но и дополнительные расходы, связанные с арендой съемного жилья, а также предстоящие судебные издержки.

2.Подача искового заявления в суд

На этом этапе проходит судебное рассмотрение искового заявления и принимается решение, которое обязательно для исполнения. По решению суда сумма заявленного ущерба может быть уменьшена, если суд сочтет ее завышенной или неправомерной.

3.Возбуждение исполнительного производства

По исполнительному листу в соответствии с судебным решением с застройщика взыскивается сумма в пользу дольщика.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать здесь.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия?

Учетная ставка рефинансирования на 2015 г., применяемая в расчете суммы неустойки, составляет 8,25 % в год, по решению Центрального Банка России (Постановление № 2758-У).

Формула расчета неустойки по договору долевого участия

1.Расчет неустойки по договору долевого участия для предпринимателей и юридических предприятий

СУММА неустойки = Σ договора х ( 8,25 : 100 ) х 1 : 300 х Nдней,

где

8,25 : 100 – ставка рефинансирования 8,25%

1 : 300 – установленная ставка неустойки 1/300 в день

N– количество дней просрочки

Например, просрочка сдачи помещения офиса юридическому лицу составляет 245 дней, а стоимость объекта по договору – 12 млн. 453 тысячи руб.

Расчет неустойки: 12 453 000 х 8,25 : 100 х 1 : 300 х 245 = 839 021 руб.

2.Расчет неустойки по договору долевого участия для физических лиц

СУММА неустойки = Σ договора х ( 8,25 : 100 ) х 1 : 300 х 2 х Nдней,

где

8,25 : 100 – ставка рефинансирования 8,25%

1 : 300 х 2 – удвоенная установленная ставка неустойки 1/300 в день

N– количество дней просрочки

Например, просрочка сдачи квартиры составляет 3 месяца или 92 дня, а ее стоимость по договору – 4 млн. 217 тысячи руб.

Расчет неустойки: 4 217 000 х 8,25 : 100 х 1 : 300 х 2 х 92 = 213 380 руб.

Ставка неустойки за несвоевременную сдачу объекта для физического лица увеличивается вдвое, и на примере видно, что только за 3 месяца нарушения условия договора, сумма неустойки получается весьма значительной, и составляет примерно 5,1 % процента от всей стоимости объекта.

Узнать, что такое договор аванса при покупке квартиры и скачать его образец, вы можете в материалах нашей новой публикации.

Особенности взыскания неустойки по договору долевого участия

При вынесении судебного решения сумма неустойки может быть значительно снижена. Чтобы отстоять свои права в суде и получить компенсацию в полном объеме, «обманутым» дольщикам необходима помощь квалифицированных опытных юристов.

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/novostrojka/kak-vzy-skat-neustojku-s-zastrojshhika-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-3-klyuchevy-h-e-tapa.html

Неустойка по ДДУ: расчет и взыскание :

Неустойка по ДДУ: расчет и взыскание :

Договор долевого участия – правовая ловушка, в которой оказалось очень многие наши сограждане, особенно в последние годы, когда темпы строительства многоэтажных домов выросли в несколько раз.

Вырасти-то они выросли, но мировой кризис и сложности экономической обстановки внутри страны внесли свою лепту, и большая часть строительства по объективным и субъективным причинам в срок не сдается.

Люди, планировавшие заселиться в собственное жилье, оказываются без денег и крыши над головой на неопределенный срок.

Какие меры принять в такой ситуации и можно ли на что-то надеяться? Как говорят юристы, единственная легальная возможность улучшить свое положение – это неустойка с застройщика по ДДУ. Если ее, конечно, получится добиться.

О чем идет речь?

Неустойкой принято именовать такую денежную сумму, которую дольщик получает от застройщика при неисполнении последним обязательств, несоблюдении сроков или оказании услуг ненадлежащего качества. Потребовать выплату неустойки по договору ДДУ можно, если квартира передается покупателю не в указанные в договоре сроки.

Обратите внимание: рассматривается именно момент передачи жилого помещения участнику договора.

В случае, когда застройщик нарушает срок строительства, вводит строение в эксплуатацию не в тот момент, как это было обещано заранее, невозможно получить за просрочку неустойку по ДДУ. Важным, буквально поворотным будет именно момент передачи квартиры гражданину.

Закон на стороне покупателя

Обязанность по уплате неустойки по ДДУ возникает у застройщика, не выдержавшего заявленные сроки строительства, в силу положений ФЗ № 214, принятого в 2004 году и посвященного правовому регулированию долевого строительства многоэтажек.

Фактически есть два пути получения положенной компенсации при срыве исполнителем сроков работ:

  • до суда, когда покупатель пишет претензию в адрес застройщика;
  • в ходе судебного разбирательства, когда покупатель обращается в правовые инстанции за справедливостью.

В суде: что и как?

Для положительного решения суда по неустойке по ДДУ необходимо соблюсти установленный порядок. Последовательность для гражданина, стремящегося отстоять свои интересы, следующая:

  • подготовить иск и сопровождающие документы;
  • направить иск в судебную инстанцию;
  • проконтролировать ход рассмотрения;
  • получить информацию о решении суда;
  • получить исполнительный лист.

Взыскать неустойку по ДДУ по претензии

Этот вариант подходит тем, кто стремится по возможности избежать судебной волокиты. Если квартира не передается в срок, указанный в заключенном между застройщиком и клиентом договоре долевого участия, тогда покупатель оформляет претензию, которую необходимо направить в адрес застройщика.

Если было решено сотрудничать с фирмой-строителем по договору ДДУ, такой порядок решения спора не является обязательным.

Если обратиться к уже упомянутому 214-му закону, регламентирующему рассматриваемую сферу, можно заметить, что нет никаких требований к претенциозному порядку решения конфликтной ситуации.

Как это работает

Фактически суд, решая, нужно ли взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, может установить порядок урегулирования вопроса через подачу претензии обязательным, если в договоре прописаны некоторые условия, к тому склоняющие. К числу таковых относят четко описанные требования к форме претензии в адрес застройщика, к срокам предъявления этого документа физическим лицом и периоду, за который компания должна рассмотреть обращение.

Исходя из судебной практики по ДДУ, неустойка может быть взыскана только в том случае, когда претензия оформлялась в письменной форме и была передана в адрес застройщика официально, то есть зафиксирована в соответствии с документооборотом, получила регистрационный номер и содержала все необходимые для разбирательства по делу сведения. К их числу относится полное и корректное наименование сторон конфликта, обстоятельства, сопровождающие срыв сроков, включая упоминание временных промежутков в договоре (то есть периода, обязательного к соблюдению). Дополнительно заинтересованное лицо должно указать, на какую сумму оно надеется, и приложить к этому расчет неустойки по ДДУ, а также указать сроки, в которые (по его желанию) застройщик должен уложиться, рассчитываясь по обязательствам.

Полное сопровождение

Направленная в адрес застройщика претензия – не более чем бумажка, которая не даст хода процессу отстаивания интересов, если она не будет иметь существенного подкрепления в виде дополнительной документации, доказывающей права гражданина на неустойку по ДДУ. Чтобы документ получил юридическую силу, в качестве сопроводительных материалов к нему прикрепляют:

  • копию паспорта участника договоренности;
  • копию договора;
  • копию документации, подтверждающей, что все обязательства по уплате сумм со стороны гражданина исполнены.

Составить обращение можно уже после оформления акта приема-передачи жилого помещения. В этом случае копия акта также должна сопровождать претензию. Эти документы наглядно покажут, насколько велики были нарушения сроков относительно обещанного при заключении договоренности.

Юридические тонкости

О том, как составить претензию, расскажет образец неустойки по ДДУ. Такой можно найти и в офисах многих компаний-застройщиков, и в адвокатских, юридических конторах, и в нашем материале. В целом бумага довольно простая.

Предполагается, что ее составляет человек без специализированного образования, что смягчает требования к формулировкам и содержанию.

В то же время следует помнить, что составляться претензия должна строго в двух экземплярах.

Один из них направляется в адрес застройщика, и клиент должен проследить, чтобы представитель компании получил документ и расписался за него. Второй экземпляр остается у дольщика.

Желательно, чтобы на нем была поспись получившего экземпляр организации работника, его должность, а также дата.

Если нет возможности передать документ лично и получить отчетную подпись, тогда претензию направляют через Почту России, оформляя ее заказным письмом, обязательно делая опись вложения.

Когда это письмо будет забрано с почты, отправитель получит уведомление с подписью сотрудника компании-застройщика и датой получения документации.

Это важно!

На практике неустойку по ДДУ зачастую получить очень сложно, поэтому важно соблюсти описанный юридический нюанс.

Если фирма отказывается платить деньги, тогда суд рассматривает письмо с пометкой о вручении претензии доказательством по делу – безусловно, в пользу физического лица, оставшегося без крыши над головой человека. Впрочем, здесь ситуация осложняется уже другим юридическим документом, исковым заявлением на неустойку по ДДУ. Оформить его также не очень сложно, хотя многие предпочитают доверять этот вопрос юристу, чтобы не брать на себя ответственность в случае возможной оплошности.

Считать – не пересчитать

Чтобы сделать правильный расчет неустойки по ДДУ, необходимо обратить внимание на уже упомянутый ФЗ 214.

В нем сказано, что нарушение сроков передачи жилья покупателям имеет финансовые последствия для застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования, величину которой Центробанк ежедневно устанавливает новой.

Для расчета берут значение, свойственное дню, в который обязательства должны быть исполнены. Еще одна важная величина для расчета показателя – договорная цена.

Ставка рефинансирования была названа совпадающей с ключевой ставкой Центробанка. Такие нововведения приняли в 2016-м. С 19 сентября этого года был установлен показатель в 10%.

На следующий день после того, когда (по договору) должна осуществляться передача, начинается отсчет периода, за который застройщик должен заплатить клиенту как за нарушение обязательств.

При этом последним становится тот день, когда жилье официально было передано по акту приема-передачи.

На примерах

Предположим, некий договор содержал формулировку «третий квартал такого-то года». Следовательно, неустойка по ДДУ будет полагаться с первого октября этого года и до момента, пока квартиру не передадут клиенту.

Формула для расчета вкратце:

  • Искомая величина = 1/300 ставки Центробанка * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.

Если дольщик – физическое лицо, тогда формула немного меняется:

  • Искомая величина = 1/150 рефинансирования * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.

Можно заметить, что здесь используется двойная величина ставки Центробанка.

Расчет: как сделать?

Рассмотрим на практическом конкретном примере, как считается неустойка по ДДУ.

Предположим, что в договоре указана стоимость квартиры в размере 3,45 млн Показатель ставки рефинансирования – десять процентов.

Дата сдачи жилья по договору – 31 марта 2017-го. Значит, просрочка начинается уже с первого апреля этого года.

Предположим, дольщик получил положенное ему жилье первого июня, а значит, просрочка – ровно 90 дней.

Предположим, что дольщик – физическое лицо. Для него удваивается ставка рефинансирования. Вычисляется следующим образом: десять процентов делим на 300, удваиваем результат, получаем 0,06%. Это ставка неустойки, начисляемая ежедневно.

Искомая величина = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. Сумма рассчитана в рублях.

Если речь идет о юрлице, предпринимателе, тогда величина считается немного иначе:

И это дает 103 500 рублей.

Уплата добровольно

Многие застройщики, согласные с требованиями дольщиков (неудивительно, ведь они основаны на действующем законе), могут согласиться уплатить неустойку добровольно.

Этот вариант наименее конфликтный и сопряжен с минимальной бумажной тягомотиной. Правда, обычно компания предлагает сократить сумму.

Также редко застройщик выплачивает все разом, но составляется график, по которому клиент получает постепенно положенное ему по соглашению.

С юридической точки зрения, эффективность подобного соглашения возможна лишь в случае документирования принятого решения.

Подписывают соглашение, в котором фиксируют график выплат, суммы, все важные моменты, позволяющие идентифицировать стороны.

Подобное закрепление дает клиенту уверенность в том, что застройщик выполнит обещанное.

Сроки и возможности

В законе нет четких ограничений, сколько именно времени есть у застройщика, чтобы рассмотреть претензию.

Это означает, что применяются общие правила для ответа на официальную корреспонденцию, а именно, 10 дней.

Именно в этот срок фирма должна составить и направить официальную бумагу в адрес покупателя.

Обычно застройщик просит снизить неустойку в разы – в два или три, а иногда и в десять раз. Многие компании идут другим путем, предлагая заключить соглашение по вопросу ремонта жилплощади.

Покупатель соглашается на уменьшение неустойки либо полностью отказывается от своих требований, а фирма-застройщик за свой счет делает ремонт в новенькой квартире.

Конечно, с какой-то стороны это хорошо, позволяет избежать бюрократических трудностей, с другой, выгода, которую мог бы получить участник строительства из-за просрочки договоренности, резко уменьшается.

Кроме того, при заключении подобного соглашения уже нельзя пойти в суд с исковым заявлением.

Идем в суд

Эта мера необходима, если застройщик не считает нужным расплачиваться за опоздание со стройкой.

Участник договора может обратиться к судье, как только ответ на претензию не поступил к нему в указанный десятидневный срок.

В этом случае клиент рассчитывает на принудительное взыскание положенных ему сумм, если судебная инстанция подтвердит правоту дольщика.

Если дело дошло до такого варианта развития, то можно требовать не просто неустойку, связанную с несоблюдением сроков передачи жилья клиенту.

Также следует упомянуть моральный вред, нанесённый столь халатным отношением к своим обязательствам, и оценить его в денежную сумму. Не будет лишним воспользоваться возможностью получения сумм, потраченных на судебное разбирательство.

Кроме того, возможен штраф, зависящий от судебного решения по вопросу подлежащего к выплате. До 50% этой суммы может быть дополнительным штрафом, взысканным в пользу клиента.

Об этой возможности, а также об условиях, при которых можно на нее рассчитывать, рассказывает федеральный закон, посвященный правам потребителей в России.

Как обратиться в суд?

Чтобы написать исковое заявление, которое имело бы юридическую силу, необходимо не просто правильно оформить бумагу, но и приложить к ней несколько обязательных документов. Самые важные:

  • копия третьей страницы паспорта;
  • копия ДДУ;
  • копия документации, свидетельствующей, что положенные договором суммы уплачены;
  • претензия, имеющая пометку о вручении застройщику (уведомление с почты о том, что документ был получен);
  • если таковой есть – акт приема-передачи жилища.

В некоторых случаях необходимы дополнительные документы, что обуславливается спецификой конкретного дела.

Документы собраны: что дальше?

Когда пакет документов полностью подготовлен, можно писать исковое заявление.

В нашем законодательстве прописаны требования к этому документу, и первое среди них – это составление обращения письменно.

Внутри обязательно указать, в адрес какого суда документ пишется, каково полное наименование и адрес истца и ответчика, в чем суть требований и из-за каких обстоятельств были нарушены права одной из сторон сделки. Необходимо предоставить доказательства своей позиции и обозначить суммарную стоимость иска, складывающуюся из неустойки и величины, которую истец закладывает на возмещение убытков.

Необходимо указать, если были приняты меры по урегулированию конфликта, не прибегая к суду, каким образом это было сделано и какие результаты принесло.

Впрочем, если в договоре нет требований к покупателю вначале писать претензию истцу, этот пункт смело можно опустить.

Также дополнительно перечисляют список документов, сопровождающих исковое заявление, и собственноручно подписывают бумагу, указывая информацию для обратной связи.

Куда идти?

В какую судебную инстанцию обращаться, чтобы добиться соблюдения своих прав? В законах указано, что у истца есть право выбора.

Можно направить обращение в суд, за которым закреплен адрес истца, в инстанцию, отвечающую за адрес расположения организации, либо в тот суд, который отвечает за адрес, где заключался договор.

Последнее доступно, исходя из федерального закона, оберегающего права покупателя.

При сумме неустойки менее 50 тысяч истец должен направить обращение в адрес мирового судьи. Пошлин при подаче заявления платить не нужно, об этом также рассказывает закон, защищающий права потребителей.

Источник: https://BusinessMan.ru/neustoyka-po-ddu-raschet-i-vzyiskanie.html

Порядок взыскания неустойки с застройщика по 214-ФЗ в 2018 году

Закон 214-ФЗ защищает финансовые интересы дольщиков через механизм взыскания неустойки.

Кроме того, с 1 января 2017 года в силу вступили нововведения и изменения в сфере законодательства о долевом участии в строительстве, которые напрямую коснулись и застройщиков и дольщиков.

Подробнее о порядке расчета неустойки по 214-ФЗ, принятых поправках и новых правилах отношений в долевом строительстве – читайте далее.

Ключевые изменения в регулировании долевого строительства

Изменения в 214-ФЗ были приняты в отношении обеих сторон договора о долевом участии в строительстве – застройщика и участников, и были направлены, прежде всего, на обеспечение условий максимальной прозрачности и повышение гарантий безопасности.

Среди ключевых изменений можно выделить:

Ужесточение требований к застройщикам.
Здесь имеется в виду:

    • ограничения по минимальному порогу уставного капитала (его величина привязывается к максимальной площади объектов долевого строительства и не может быть меньше 2,5 миллионов рублей);
    • расширение перечня представляемой информации (в свободном для граждан доступе должны находиться сведения о разрешительной документации, этапах строительства, аудиторское заключение за последний год, документы о правах на землю, проект ДДУ, фото текущей стадии строительства);
    • введение Единого реестра застройщиков, который позволит собрать необходимую информацию обо всех юридических лицах, занимающихся подобной деятельностью.

Применение счетов эскроу для хранения средств дольщиков.
Использование таких счетов станет гарантией безопасной схемы расчетов между участниками ДДУ.

Смысл заключается в том, что дольщик вносит оплату не на расчетный счет застройщика, а на специализированный счет в федеральном банке, доступ к которому будет закрыт до момента завершения строительства жилого объекта и его передачи покупателю по акту.

Такая мера особенно актуальна для организаций, практикующих необоснованные процедуры банкротства и мошенничества в отношении дольщиков.

Установление лимита по заявленной площади приобретаемой квартиры.
Законом определяются лишь несущественные изменения квартирной площади, неизбежные при ремонте.

Раньше такие колебания могли достигать вплоть до 10% от общей площади жилья. Поправка четко установила предел – не более 5%.

Превышение обозначенной нормы дает право участнику ДДУ расторгнуть договор на законных основаниях.

Поэтажная фиксация квартиры в ДДУ
При передаче квартиры в эксплуатацию покупателю застройщик должен предоставить ему полную инструкцию в отношении технических и инженерных систем эксплуатации и обеспечения, а также информацию о расположении конкретной квартиры на этаже.

Запрет на использование денег дольщиков на финансирование других объектов
Новая редакция закона обязывает всех застройщиков вести финансовую отчетность и документацию по каждому строящемуся дому. Теперь перебросить деньги на достраивание так называемых «проблемных» домов и уплату текущих долгов не получится.

Невозможность разорвать ДДУ в одностороннем порядке (дольщиком)
Если доказательства того, что застройщик не исполняет свои обязательства в соответствии с ДДУ должным образом, отсутствуют, то дольщик не сможет расторгнуть заключенный договор с одной стороны. Обязательным условием подачи жалоб, претензий и исковых заявлений станет окончание сроков строительства жилого объекта.

Уклонение дольщика от передачи квартиры в эксплуатацию приведет к невозможности взыскания неустойки с застройщика.

 Такое нововведение имеет некую двоякость и, вероятнее всего, подразумевает необъективные и многочисленные попытки дольщиков затянуть сроки сдачи объекта по акту приема-передачи.

Рассмотренные нововведения и дополнения призваны обеспечить дополнительные гарантии безопасности для участников ДДУ в отношении расчетов с застройщиком, норм и качества строительства, а также ответственности по нарушению сроков передачи жилья владельцам.

Досудебное взыскание неустойки

214-ФЗ устанавливает, что право взыскания пеней или неустойки с застройщика может возникнуть при срыве сроков передачи жилого помещения дольщику, а не при несоблюдении сроков строительства.

Два документа ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г.

№ 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

  • стороны;
  • размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
  • обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
  • выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату.

Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Претензионное письмо составляется заявителем в двух экземплярах: один направляется застройщику (под роспись лично с отметкой на втором экземпляре или отправляется заказным письмом), второй остается у заявителя.

Свой экземпляр важно сохранить, так как он может понадобиться в качестве доказательства осуществления попытки решения вопроса в претензионном порядке, если застройщик откажется оплатить неустойку добровольно.

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

Если застройщик не дал положительного ответа на претензионное письмо от дольщика или отказался от решения вопроса в досудебном порядке, то закономерным будет обращение в суд.

Взыскание неустойки через суд

В случае судебного рассмотрения вопроса по взысканию неустойки с застройщика участник ДДУ имеет право на следующие выплаты:

  • компенсацию за моральный ущерб;
  • взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);
  • оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;
  • возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;
  • возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закону половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее – обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно “срежет” исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи.

Чем больше сумма иска, тем больше шанс, что ее сильно сократит суд, кроме того, до подписания акта приема-передачи больше шансов получить реальное возмещение по исполнительному листу (наличие средств на счетах застройщика).

Иск по неустойку может подаваться несколько раз за разные периоды вплоть до подписания акта приема-передачи.

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

 
Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

  • Российский паспорт (копия всех страниц).
  • Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
  • Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
  • Копии платежных документов по ДДУ.
  • Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).
  • Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).
  • Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.

После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ.

По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ.

Частой является ситуация, когда дольщики в соответствии с данной нормой получают не более половины от заявленной суммы.

Уменьшение суммы неустойки может быть рассмотрено по заявлению ответчика, в котором указываются объективные причины и мотивы допущенных нарушений.

Статистика судебной практики по взысканию неустоек с застройщиков показывает, что исковые требования удовлетворяются как частично, так и полностью.

Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться.

Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).

Расчет неустойки застройщика по 214-ФЗ

Определить размер неустойки каждый дольщик может самостоятельно, воспользовавшись специальным калькулятором:

В соответствии с 214-ФЗ для расчета используется следующая формула:

Неустойка = Цена жилья по договору * количество дней просрочки * 2 * ставка рефинансирования / 300.

Cледует отметить, что начиная с 2016 года ставка рефинансирования фактически приравнена к учетной ставке Банка России.

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/21/poryadok-vzyskaniya-neustojki-s-zastrojshhika/

Бухгалтерия
Добавить комментарий